自6月19日以来，中央层面先后3次部署推进城镇老旧小区改造，全国各地市在取得成绩的同时，也出现了一些不容忽视的问题，如重政府包干，缺社会力量；重“穿衣戴帽”，缺基本需要；重硬件改造，缺软件管理等，老旧小区改造工作还需要新模式、新机制去破解瓶颈问题，实现该项目的可持续发展。

12月6日，住房和城乡建设部科技与产业化发展中心在哈尔滨市组织召开了《哈尔滨老旧小区改造综合解决方案》课题研究成果专家论证会。来自住建部城市建设司，国家发展和改革委员会宏观经济研究院，财政部PPP中心，住建部政策研究中心，哈尔滨工业大学，黑龙江省自然资源厅和哈尔滨市财政局的7位专家出席论证会。哈尔滨市政府、牡丹江市政府、大庆市政府、七台河市政府，以及国家开发银行、中国银行、建设银行、交通银行等单位参会。

专家建议：用长效经营完成短期建设

专家论证会上，《通过“改-建-运”投融资建设一体化模式破解老旧小区发展困境—以哈尔滨市为案例的老旧小区改造综合解决方案》课题组负责人，住建部科技与产业化发展中心绿色建筑发展处负责人梁浩研究员，深入阐述了历时两年完成的“改建运”模式内容，以“改造”环节对基础设施的维修及升级；以“建设”环节对配套空间不足的补建；以“运营”环节针对改造建设完成的老旧小区进行精准滴灌式的长效运营，并以增值性服务等内容实现居民对美好生活的向往。该模式以“多方共担、多方共赢、市场化运作、全社会参与、资金自平衡”的新模式，实现变“独唱”为“大合唱”，用长效经营完成短期建设，实现用明天的收入建设今天的蓝图。

住房和城乡建设部科技与产业化发展中心绿色建筑发展处负责人梁浩研究员发言

作为课题组成员之一，中节能圣明智慧城市建设有限公司提出了“盘活城市资产 做好城市经营”的理念，中节能圣明公司总经理武雪莹表示，老旧小区改造不是城市的包袱，而是城市的资源和新的城市发展机会，不仅可以为未来城市发展做好基础保障，还将涉及相关数十个产业的集群发展，而这其中所产生的相关拉动，都是未来城市发展最宝贵的城市资源。要做到一个城市一盘棋，站在未来城市经营的角度，看待老旧小区改造，谋划老旧小区改造。在城市规划设计上，不同地区挖掘不同的地区文化、历史记忆，实现小区、街区、城区各有各的内涵，避免千城一面；改造内容上，做到应改尽改，“保基本”改造并不能真正实现宜居城市的基本要求，要一次性投资，彻底改造，不留后账；改造理念上，城市不单单是需要建设，更需要的是可持续的经营。不能为了做项目而做项目，要像经营企业一样把城市的资源资产化、资产资本化，以经营城市的理念实现精明式增长的目标。要利用国家资金作为杠杆，从原有的“政府包干”中彻底释放出来。地方政府出资部分，由企业和地方政府共担，以城市存量资源打包相应资产，通过市场化运作，企业出资由未来收益收回，以此补充地方资金缺口。通过项目带动产业，成立产业园区，将园区内的产业项目进行梳理、培育、包装后，讲好未来城市经营的故事，推动龙头企业上市，做大市场融资，通过老旧小区的建设、经营将把政府责任转变市场机遇，把政府压力变成经济活力，用做好大项目、做成大产业，做出大经济，做出大城市。

哈尔滨市共乐小区整体综合改造效果图

中国东北振兴研究院智慧产业研究中心主任孟继民高度肯定“改建运”模式对老旧小区改造的重要作用，他表示，“老旧小区所涵盖的基础设施项目、产业发展项目、社会民生项目、生态环境项目均是对东北振兴有着全局性、基础性、战略性的重大影响意义，因此它也将成为东北地区适应新常态、调整产业结构、练好内功、做好供给侧结构性改革，是经济发展质量效益更好的最佳路径，也是我们必须要去做好的民生工程、民心工程。”

中国东北振兴研究院智慧产业研究中心主任孟继民发言

哈尔滨市住房和城乡建设委员会主任孙庆德发言

随后，来自国内各领域专家均对老旧小区改造的新模式、新路径给予了高度肯定，参会的各地市主要领导也表示，将深入理解、创新应用，让老旧小区焕发出新的生机。会议形成了专家意见，该意见将有力指导哈尔滨市老旧小区乃至全国老旧小区的科学改造。

2019年，哈尔滨市共乐小区居民楼改造前、改造中、改造后的照片

哈尔滨市共乐小区整体综合改造效果图

哈尔滨5600万平方米老旧住宅待改造

中国房地产报记者获悉，目前哈尔滨市9大城区2000年以前建成的适修老旧住宅（列入棚改、征收范围的房屋除外）共计1.04万栋、5692万平方米。除去2019年4个已获得国家资金补助的宜居改造试点项目：道里区安红（福乐湾）小区、香坊区民香小区和亚麻小区、南岗区宣庆小区共92万平方米之外，尚有待改造老旧住宅面积达5600万平方米。

哈尔滨民香小区老旧小区改造

按照楼院类型划分：单散楼院2800万平方米，占总量50%；组团式楼院1680万平方米、占总量30%；成规模小区1120万平方米，占总量20%。

这些老旧住宅由于建成时间早，随着房屋使用年限的增加，普遍存在房屋本体破损、维护结构保温性能差、供排水等管线设施锈蚀老化等问题，导致出现漏雨透寒、上水不通、下水不畅、上下楼不便等困扰百姓生活的闹心事、烦心事。此外，由于当初规划建设标准偏低，整体存在车位不够、绿化不足，以及缺少社区公共服务用房、物业管理用房、安防监控、养老托幼助残等配套设施，影响群众居住的幸福指数。

（来源：中房网）