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限竞房入市 北京二手房价跌幅创新高

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在一个约500人的限竞房购买交流群里,李立(化名)抛出了低价急售二手学区房的消息。

据李立称,因需回天津发展,所以打算出售自己位于北京朝阳区的一套学区房。这套房地理位置优越,配套设施完善,对应小学和中学分别是朝阳师范附小和人大附中。

对于看重北京教育资源的购房者而言,这是一个不错的选择,李立给出的价格也令人心动。但群内的购房者对该房源并不热情。自10月初至今,尽管李立不断发布广告,价格也从510万元下降至490万元,但这套学区房仍然没有推销出去。

李立的境遇是北京二手房市场清淡的真实写照。更重要的是,北京大量供应的限竞房入市还分流了一批需求。

限竞房是以“限房价,竞地价”的方式拍卖土地,然后建成的房屋。自2018年起北京开始限竞房项目集中入市,截至今年10月,北京合计供应新建住宅7.8万套,其中4.76万套是限竞房,占比61%。另一方面,限竞房具有价格优势,在有些地区出现了一二手房价格倒挂的情况,限竞房比二手房更具有投资价格和购买价值。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对时代周报记者表示,新房市场供应增加,会给二手房市场带来一定的分流。

“此外,还有一些二手房学区资源管控,使得二手房性价比减弱,这时候也会分流一部分需求,进入到新房市场。”严跃进还表示。

不过,也有专家认为限竞房影响有限。58安居客房产研究院首席分析师张波对时代周报记者表示,除了区位位置较好的限竞房成交迅速之外,偏远的限竞房对二手房的影响较小。

限竞房市场热销与滞销并存

自2016年下半年以来,北京在土地出让环节推出了“限房价,竞地价”的政策。其中,绝大多数地块在出让时规定了“70/90”的政策,即70%的部分建设为90平方米以内的中小户型,这也是为了调控过快上涨的房价以及满足刚需。

由于在土地出让阶段就对房屋售价进行限制,限竞房的销售价格通常低于同区域的市场水平。中原地产研究院的数据指出,截至目前,北京限竞房网签数据22794套,均价48731元/平方米,明显低于全市商品房交易均价。

时代周报记者近日走访了多个限竞房销售楼盘,有楼盘销售者将价格作为项目的一大优势宣传。其中中海寰宇天下的销售告诉记者,由于是开发商和政府协议拿地,所以公司在利润上有更大空间。目前该项目销售均价在每平方米6.3万元左右,而周围二手房每平方米的价格都达到7万元。

新房与二手房价格倒挂的现象也吸引了不少购房者。一位看房者告诉记者:“限竞房有着明显的政策红利,从目前北京市土地出让的情况来看,不限价的地块越来越多,意味着红利期快要过去了。选择交通位置合适的限竞房,就算做投资也很划算”。

另一位“刚需”看房者对记者表示同样更倾向于限竞房。“二手房缴税更多,门槛设置也更高,手续繁琐,还是想买新房。”这位看房者表示。

根据中原地产研究院的数据显示,自2018年6月10日起,北京入市的限竞房项目合计达到了69个,总计110期,供应住宅套数达到52057套。

由于大量的限竞房集中入市,也造成了库存积压。中原地产研究院的数据还显示,截至11月18日,北京限竞房库存高达2.92万套,创下了历史最高值。

但值得注意的是,热销与滞销并存于北京的限竞房市场。一些地理位置优越的项目一经开盘便一抢而空,而有的项目入市数月有余,但仍有大量房源没有成交。

记者在走访中也注意到,不同区域的限竞房项目看房者冷热不均。其中位于大兴亦庄的多个项目看房者冷冷清清,但位于石景山西黄村某一即将开盘的项目却挤满了购房者。

中原地产首席分析师张大伟对时代周报记者表示,限竞房市场分化非常严重,少数位置优秀的项目签约相对活跃,大部分项目从目前看入市都出现了问题。主要是大量的同质户型供应,导致限竞房去化较困难。

二手房售价下跌幅度创新高

根据中原地产研究院的数据,北京入市的限竞房项目普遍降价10%左右。一手房的降价促销,对购房人群产生了分流效应,也开始倒逼部分二手房房东主动进行降价。

诸葛找房的行情数据显示,自2018年11月起,北京二手房挂牌价格持续走低,由2018年11月的每平方米6.36万元,下降至2019年10月的每平方米5.91万元,且仍没有抬头的趋势。

北京二手房成交量也在持续下跌。据国家统计局公布的10月70城房价数据显示,北京二手房均价环比下降0.6%,跌幅居4个一线城市首位。

易居研究院研究员姚方告诉记者,2019年1月至9月,北京二手房成交量上半年没有像其他一线城市(比如上海)出现明显的小阳春,10月成交量环比下跌30.4%。整个市场情绪走低,置业需求不足导致成交量回落,因此议价空间变大。

记者在贝壳找房网上看到,目前不少待售房源都进行了降价,朝阳公园某三室两厅甚至直降200万元。

诸葛找房APP的数据显示,11月24日其平台涨价房源数量为131套,降价房源数量高达1580套。11月22日,降价房源数量一度达到1874套。

不过,在二手房价格持续下降后,北京二手房成交在近日有所回暖。根据中指研究院的数据,11月18日至11月24日,北京二手房成交面积同比增长24%,是北上广深四个城市中增速最高的。

市场回暖也得到中介人员的证实。一位链家中介告诉记者,其公司北京近日某天单日成交量达到了500套,他所在的门店在11月23日单日就成交了两套。

“不过这也和春节前的一些购房需求有关。有些购房者计划在春节期间结婚,因此会在返乡前在北京置业。还有一些人则因年后忙碌而在年前购房”,上述中介这样告诉记者。


(来源:时代周报)