新建规〔2021〕6号

关于加强和改进自治区住宅

专项维修资金管理的意见

伊犁哈萨克自治州住房和城乡建设局、财政局，各地、州、市住房和城乡建设局（建设局）、财政局、乌鲁木齐市住房保障和房产管理局：

为进一步加强和改进住宅专项维修资金（以下简称维修资金）管理，充分发挥维修资金的使用效能，保障业主的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《自治区物业管理条例》《住宅专项维修资金管理方法》（建设部、财政部令第165号）等法律、法规和规章的有关规定，结合我区实际，提出以下意见。

一、加大维修资金归集力度

（一）加强维修资金归集管理。加强政策法规宣贯，积极引导业主在办理房屋入住手续前将首期维修资金及时存入维修资金专户。严格落实业主交存维修资金义务，对未按规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。推动新建商品房在办理网签备案时，由开发建设单位代为足额缴纳维修资金。加大对开发建设单位、物业服务企业代收维修资金的清缴力度。业主共有部分经营收益应当主要用于补充维修资金。逐步实行商品房与已售公房维修资金并轨管理。

（二）畅通资金交存渠道。优化交存方式，通过扩大银行网点、设置交房现场交存服务柜台、开设资金线上自助交存功能等方式，进一步优化归集业务流程，实现资金归集“一次办、马上办、网上办”，为购房人提供便捷交存服务。

（三）探索建立城镇老旧小区住宅专项维修资金补建机制。探索多途径、多主体共同参与的城镇老旧小区住宅专项维修资金补建及管理模式。通过业主交存、小区公共部位收益补充等多种方式，积极支持和引导城镇老旧小区住宅专项维修资金补建工作。

二、提高维修资金使用效率

（一）建立维修计划制度。各地要指导物业服务企业、业主根据住宅小区使用年限，建立维修计划制度。针对共用部位、共用设施设备使用情况，合理确定年度修缮计划。物业服务企业拟定房屋修缮计划和维修资金使用方案，并提交业主大会表决。业主大会依法合规表决同意后，物业服务企业、业主可直接申请使用维修资金。

（二）丰富征求意见方式。房屋修缮计划和维修资金使用方案可以采用集体讨论、书面征求意见、电子投票等形式征求业主意见并进行表决。各地应利用智慧物业管理服务平台或现代通信网络技术，方便业主参与住宅小区共同事务决策。维修资金使用范围可细化至住宅小区楼栋、单元。

（三）优化维修资金使用流程。各地要进一步简化申请材料，减少中间环节，缩短审核时限，提高服务效能。要建立紧急维修事项清单，符合清单内容的，业主委员会可直接申请使用维修资金，尚未产生业主委员会的，由街道组织代为维修，并从维修资金中列支相关费用。

（四）探索资金保障机制。利用市场化手段遴选商业保险机构服务，由保险机构提供针对住宅小区共用部位、共用设施设备维修养护的定制险种，业主依法合规表决同意后，可利用住宅专项维修资金购买。发生保险范围内的房屋共用部位、共用设施设备损坏时，通过商业保险机构依照合同约定支付维修费用。各地可积极探索维修资金购买电梯安全责任保险。

三、建立维修资金续筹机制

（一）畅通补交续筹渠道。对于无维修资金或余额不足的，要采取有效措施，确保补交、续筹工作正常开展。已成立业主大会的，可按照相关规定，由业主大会决定续筹方案，采取灵活多样的续筹方式。

1.参照维修资金首期归集标准，一次性足额续筹；

2.在扣除合理成本后，将公共收益补充维修资金；

3.业主大会决定的其他方式。

未成立业主大会的，要通过街道、社区组织业主确定续筹方案，开展续筹工作。

（二）督促业主履行续筹义务。业主分户账面维修资金余额不足首期交存额30%的，业主应履行续筹义务，及时续交。各地可通过专户管理银行、业主委员会、物业服务企业书面通知或办理存量房网签备案时督促业主续交。对于督促后拒不续交的业主，各地可建立追诉机制，通过纠纷调解、法院诉讼等方式，督促业主履行续筹义务。

四、加强维修资金监督管理

（一）强化机构及人员保障。各地要进一步加强维修资金管理部门力量，保证人员合理数量。要加强人员培训，不断提高管理人员业务能力和工作水平。严禁将维修资金本金及相关增值收益，用于相关人员工资、办公经费、房屋征收补偿、城市建设等费用。

（二）加强维修资金管理信息系统建设。各地应建立或升级维修资金信息管理系统，提高维修资金管理专业化、规范化、信息化水平。要利用信息系统，建立从归集、存储、续筹、使用等资金闭环管理体系。融合物业管理与维修资金监管，提升系统使用监管效能和统计分析功能，使业主账户与银行账户业务管理联动协同，实现维修资金的实时动态管理、实时查询，并同相关业务部门信息系统互联互通，及时掌握项目开发建设、交易、物业管理等相关信息。

（三）完善会计核算规章制度。各地应当按照财政部《住宅专项维修资金会计核算办法》(财会〔2020〕7号)规定，完善会计核算相关制度，促进维修资金会计核算管理工作科学化、报表化、规范化。

（四）建立专户管理银行竞争机制。根据银行服务质量、服务效率、增值收益水平、协助管理能力、信息化管理效能等，各地可通过公开招标方式，择优确定专户管理银行。合理控制专户管理银行数量，可采取多家银行存储方式，形成竞争机制，提高维修资金收益率。要建立健全对专户管理银行的定期考核机制，促进专户管理银行拓展服务渠道，改进服务方式，提升资金收益率和服务质量。

（五）严肃查处违法违规行为。各地要定期开展自查自纠，严肃查处侵占挪用资金等违法违规行为，对开发建设单位、物业服务企业侵占维修资金的，要依法追回；对政府或有关部门挪用、占用的，要限期归还。建立完善审计整改制度，聘请专业会计师事务所（机构）对维修资金管理使用情况进行专项审计，发现问题及时整改。在检查、审计过程中如发现维修单位、第三方监督机构、专户管理银行、物业服务企业、业主委员会等存在恶意串通、相互勾结、虚报冒领维修资金等损害业主利益的情形，要会同相关行政管理部门依法严惩；造成损失的，依法追偿；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

           自治区住房和城乡建设厅    自治区财政厅

                   2021年8月25日