12月的申城寒流来袭，上海楼市却丝毫没有降温的迹象，众多新盘认筹比频频突破100%。与此同时，沪上二手房市场成交也十分活跃，《东地产财经周刊》（以下简称“《东地产》”）记者了解到，不少板块的二手房价格均出现明显上涨，部分小区甚至一房难求，房东跳价的现象也时有发生。

前滩：一二手房价格倒挂

自2012年规划出台以来，被称为“升级版陆家嘴”的前滩一直备受关注。2014年末，前滩土地的五连拍令上海土地市场达到高潮，格力地产、三湘地产的积极进取将前滩住宅地块的楼板价推到了65000-66000元/平方米的高峰。而前滩的市场表现也不负众望，从中粮前滩海景壹号、晶耀名邸、东方悦耀，再到当前正在认筹中的尚峰名邸，每一个前滩项目入市都会快速成为全城焦点。

上海链家沪中东事业部前滩晶耀A分行综合商圈经理靳占军告诉《东地产》：“当前，前滩的二手房成交主要集中在较早开盘的晶耀名邸、东方逸品和中粮前滩这三个小区，每个月的成交稳定在7-8套左右，成交均价基本16-17万元/平方米之间。当然，部分小面积房源的房价甚至会超过了17万元/平方米。”

“前不久，东方逸品就成交了一套面积61平方米的房源，成交总价为1080万元，单价就超过了17万元/平方米。买主主要是为了小朋友读书，看中了前滩华二的九年一贯制，”上海中原前滩豪宅分行的张卫平也告诉记者，“其实现在其他户型的成交价也差不多要16.8万元/平方米左右，前滩的价格已经在这里了。”

而当前正在认筹中的一手房项目尚峰名邸预估价格在11-12万元/平方米，一二手房价格倒挂比较严重，因此也吸引更多的人参与认筹。

“前滩的规划、交通、商业配套、教育资源都摆在那里，前景自然受到看好，客户构成也比较丰富，在这里买房的人，单身、小夫妻首置、改善、学区，各种需求都有。”靳占军这样认为。

徐泾：二手房单价突破7万元

随着大虹桥、长三角一体化的建设不断推进，徐泾正搭上发展的快速列车，其作为上海西部高端住宅区的地位和价值也越来越受到认同。近年来，已经有很多公司从上海其他区域搬到了虹桥商务区和徐泾，一些有经济基础的员工就在这附近开始观望入手。今年以来，徐泾板块的中核锦悦府、万科天空之城、蟠龙天地、招商虹桥公馆等一手房项目纷纷推出新房，认筹全线飘红。很多关注虹桥却没有摇到新房的客户，就将目光转向了二手房市场。

“年末，徐泾的二手房成交确实比较活跃。徐泾作为大虹桥辐射区，本身的热度就比较高，又是长三角一体化的核心启动区，近来，徐泾周边不少一手房开盘，引流了很多的高端购房者到二手房市场，”上海链家沪西事业部徐泾北城A分行综合商圈经理王飞向《东地产》记者指出，“今年徐泾的二手房成交行情基本已经恢复到往年正常水平了。”

三千石房产的陶先生也透露，前不久，仁恒西郊花园一套223平方米的次新房以1600万元的总价成交，单价已经达到了7万元/平方米的水平，且成交周期很快，“现在仁恒西郊花园已经没多少房源挂出来了。”徐泾二手房的热度可见一斑。

记者了解到，徐泾板块内招商虹桥公馆二期的摇号结果尚未出炉，届时可能会有更多没有摇中的客户关注徐泾的二手房市场。

七宝南翔：置换需求旺盛

作为发展较早的近郊板块，闵行七宝板块近来的二手房交易也十分火爆，部分小区甚至一房难求。

上海中原七宝万科二分行的杨秀清告诉《东地产》：“这么多年发展下来，七宝已经形成了成熟的生活圈，交通便利，商业配套齐全，教育资源丰富，生活体验都不错，二手交投一直比较稳定。最近这波需求主要就是置换和学区，实际上也都属于刚需客户。”

记者了解到，最近七宝市场上，不管是对口好学区，还是一般学区，房源都十分紧张。“成交周期一般只要一周，只要价格不是特别离谱，都能成交。甚至有客户看中小区，但是却没有房源出来。之前有套房子一开始挂700多万，后来一下子跳到800万，最后还是成交了。”

杨秀清介绍，七宝二手房的主力成交段在400-800万元之间，“现在的价格比年初至少涨了10%左右，万科城市花园一期90平方米户型单价已经要51000-55000元/平方米；房龄新一点可以到65000-68000元/平方米。这波涨势预计还会延续到明年上半年。”

嘉定南翔板块当前的二手房市场成交同样以置换客为主。“刚需客户也有，但更多的是置换改善型购房者，所以大户型的需求比小户型更多，多集中在金地格林、华润中央公园等小区，”上海中原中冶祥腾分行的樊权告诉《东地产》记者，不少来自市区的客户都选择置换到南翔，“从年初到今天，这里的价格也有10%左右的涨幅，有时候房东也会跳价。”

古北：跳价现象严重

作为上海第一代国际社区，古北新区一直是上海高端豪宅板块之一，深受高端购房者的认可，其租金回报率更是名列前茅。

严女士最近在古北板块看房，有意购置一套房屋，却始终未能如愿。她前后看中两套二手房，均支付了购房意向金，最终却被房东以各种理由退还了购房意向金。

信义房屋古北区域总监魏逢佑告诉《东地产》这样的案例并非偶然，“最近古北二期的二手房市场十分火爆，购房意向者很多。往往有客户看中小区，却没有合适的房源出来。一旦有房子出来，成交也很快。我们有一套房子，挂牌当天就成交了。当然，由于是卖方市场，房东跳价、惜售的现象也比较严重，房价比年初也有5%-6%的上涨了。”

记者了解到，古北二期主要包含古北中央花园、古北国际花园、华丽家族、御翠豪庭等高档小区，房型主要以一房和三房居多，两房比较少，当前，一房总价基本在800-850万元之间，三房总价基本在1500-1800万元之间。其中，坐落于古北路、黄金城道口的御翠豪庭房型比较多样，一房二房三房四房俱全，近来的二手交投尤为活跃。

“古北的房源总价比较高，购房者出于各种需求都有，包括学区、改善等。但对于这些高端购房者来说，更多是出于资产保值增值的目的，很多都是二套，”魏逢佑进一步指出，“其实这也不只古北这一个板块，最近很多配套齐全的中高端住宅板块都有这样的现象。”

（来源：东地产财经周刊）