房协网首页 > 新闻资讯

上半年,房地产市场有哪些城市之“最”?

浏览次数:534

2023年上半年,整体楼市在2-3月点状复苏后,4-6月再度回落,受新房供应量的节制,绝对量规模仅能持平去年同期。

同时,伴随着刚需刚改需求阶段性释放完毕,改善接棒后对成交的支撑略显不足,即便是之前“热点恒热”的北京、上海、杭州、成都及合肥等城市,近期也出现了需求疲软迹象,部分项目来访和认购都出现了下滑。

也就是说,在供需两端的制约之下,上半年楼市和房企的表现都相对平淡,市场复苏动能放缓,6月并没有迎来预期中的止跌行情。

上半年的楼市走势还有一个显著的特征,就是不同的城市之间,呈现出明显的分化行情。相比大部分三四线城市和部分二线城市的疲软甚至跌跌不休的表现,仍然有一些城市在上半年走出了独立的“牛市“行情。

4

今年以来,中央层面并无实质性的重磅刺激政策出台,已发布的政策大多都是对已有政策的优化调整,或者是为规范市场秩序而出的,政策的力度仅限于“托而不举“。

地方省市的态度则相对积极一些,上半年117个省市共出台了188次松绑房地产的政策,尤其是一季度政策持续放松,但二季度开始,地方出台政策的频次和力度都双双减弱。

这其中,宽松政策出台频次最高的城市是杭州和南京,都分别出台了9次宽松性政策,并多次调整限制政策的实施范围,其中杭州有3次涉及四限政策。

4

上半年以来,杭州有多个区域或板块陆续放开限购,差异化调控趋向精细化,同时,落户或缴纳1个月社保即可购房,已婚家庭购买2套住宅不受落户时长限制。

截至目前,杭州的钱塘区、临平区已经实现全域限购放宽,外地户籍只需1个月社保即可买房,本地户籍无需社保,购买二套房不再受落户满5年限制等。富阳区除了全域限购放宽外,自6月起再次推出新的购房补贴。

在持续的政策刺激下,上半年杭州全市商品房成交面积达735万平米,较去年同期增长45%成交金额超2403亿元,同比增46%。

4

上半年杭州二手房整体上是先扬后抑的走势,春节后的2月份,需求集中释放,成交量反弹上升,到3月成交量直接“破万套“。4月份开始成交量有所回落,5-6月持续下降至不足5000套,略显乏力。

但土地市场竞争激烈,热度一直维持在高位,杭州十区上半年共计成交涉宅用地66宗,建筑面积约534.2万平米,成交金额约953.4亿元;如果算上建德、桐庐及淳安,杭州全市上半年涉宅用地成交金额约957.1亿元,超过北京和上海,位居我国第一。

从杭州上半年的宽松政策看,因区施策的差异化限购对低总价产品短期刺激作用较强。其中位于瓶窑新城的杭启去珹府,在新政执行后,项目来访量较之前增加了121%,认购量则上升了340%。

与杭州相比,上半年南京的房地产宽松政策主要以房票安置、放宽限购、提高公积金额度等需求端刺激为主,其中限购关注度最高,其次是公积金新政和房票安置。

但政策对南京市场的刺激作用有限。上半年,南京市商品住宅供应面积291万平米,同比下滑21%,环比下滑9%;成交375万米,同比下滑19%,环比上涨9%;成交均价29873元/平米,同比下降11%,环比持平。

从时间上看,南京楼市在春节后也出现了一波“小阳春”,3月就到达上半年成交量的峰值,达99.15万平米,但3月中下旬开始市场就逐渐回落,4月市场热度消退显著,基本恢复到本轮行情启动时2月的同期水平。5月市场供求两淡,成交延续下降走势,6月的年中冲刺也未能迎来止跌行情。

4

4

土地市场的表现也先扬后抑。上半年南京全市涉住用地共计供应249.52万平米,环比下滑55%,共计32宗,均为纯住宅用地。第一、二轮土地竞拍均有地块触顶摇号,摇号地块主要集中在河西、雨核、小行、百家湖等,但第三轮出让的地块全部延期出让。

整体来看,上半年南京出台的政策对于刺激新房需求用处不大,只是对极少部分本身有刚性购房需求的人提供了些许便利。虽然限购放松会释放出来一部分购房资格,但实际这部分有购房资格的人购房比例较低。

下半年预计杭州和南京仍然会延续宽松政策基调,针对性施策保持市场稳定,加速良性循环。其中杭州的政策精细化程度将进一步加深,政策松绑有望从外围板块向市中心扩容,预计余杭和萧山剩余库存强压板块如闲林、良渚及主城滞销板块如运河新城北可能加入新政宽松行列。

南京的调控方向可能在加力针对改善性住房需求的信贷政策方面,降低二套、三套的房贷利息,降低首套起的首付标准等,此外,优化限购范围、降低交易税费等也存在较大空间。

4

受预供地制度、行业信心仍在低位等因素的影响,上半年全国土地市场成交量同比显著下滑,呈现出“整体偏冷,局部火热”的格局。除北京、上海、杭州等“热点恒热”的城市土地成交金额保持高位之外,位于西北区域的西安上半年土地市场的表现也很抢眼。

上半年,西安土地供应335.39万平米,相较于2022年上半年呈下降趋势, 但土地成交量达336.7万平米,同比呈上升趋势。从土地性质来看,商住用地为主,占到40%以上。

4

西安的土地市场之所以维持良好态势,大的方面来看,一是缘于2023年市场的整体回暖,二级市场维稳,房企信心恢复,拿地意愿上升;二是虽然土地供应量相较上年同期并没有增加,但土地投放量与市场需求基本匹配较为合理。

上半年,大西安土地投放建面约700万平米,商品房成交约690万平米。西安土拍市场的回暖,热点区域的带动功不可没。

如高新区,上半年土拍的8宗单价超万元的地块中,有6宗均位于此,且供求规模在上半年拿地的24个区域中占到10%以上的市场份额,吸引了众多品牌房企如龙湖、保利、招商、绿城等纷纷进驻拿地。热点区域的率先回暖,逐步带动整体土拍市场整体回温。

从西安上半年的楼市看,住宅市场呈现整体回暖趋势。受主城区用地稀缺影响,供应逐年减少,但今年市场回暖后,积压的需求集中释放,尤其是是疫情、春节过后的3-4月,成交量达到近半年的峰值。

4

虽然这一轮需求集中释放后,西安市场的整体成交有所回落,但价格持续坚挺,保持微涨的趋势。

同时,西安整体的市场分化也在加剧,高新、港务区、浐灞这些主城热点区域持续火爆,尤其是高新区,虽然价格高达2.5万元/平米,但在品牌、学区、未来规划等利好的加持下,依然可以实现热销,甚至开盘即罄。

基于上半年的市场现状及当前二级市场理性维稳的趋势,预计下半年西安的土拍市场不会有太大的波动。

结合三季度西安的土地供应计划看,108宗地中,高新区占比约30%,浐灞占比13%,港务区、未央区、长安区占比均在10%左右,这些区域均是主城热点区域,土拍市场关注度较高,因此,虽然下半年整体市场可能回升有限,但区域分化加剧,热点区域带动下,土拍市场热度大概率将持续。

但以西咸新区为代表的外围区域,虽然上半年也贡献了成交30%的市场份额,但均为本土及平台公司拿地,目前的供地只有数量的补充却谈不上质量的提升,因此土拍市场依然遇冷。

4

上半年整体新房成交呈现弱复苏行情,虽好于去年同期,但6月并未出现年中放量的“翘尾”行情,反而一降再降。

相比之下,上半年楼市大热的成都走出了独立行情,厦门也因改善盘集中供应带动高端市场火热,新房成交同比增长了46%。

成都市场的热度从去年10月就已经开始酝酿了。根据国家统计局公布的70个大中城市的新房价格指数,成都新房价格指数去年10月就开始领涨,力压全国其他城市。

根据CRIC的监测数据,今年1-6月,成都商品住宅供应面积968.8万平米,环比上涨0.6%,同比上涨6.7%。成交面积1032.9万平米,环比上涨22%,同比上涨10%。

4

也就是说,成都上半年的新房市场整体处于供小于求的态势,这也造成房价一路上扬,上半年,成都商品住宅成交均价19270元/平米,环比上涨4.8%,同比上涨14%,较2018年提高107%,价格涨势显著。

成都市场也同样存在“局部火热”的情况。CRIC的监测数据显示,成都上半年商品住宅成交主要集中在一圈层(主城区),占比49%,份额较去年增长2个百分点,二圈层(近郊)占比36%,份额较去年缩减2个百分点。

这也意味着成都房价的上涨主要因为成交结构以一圈层项目为主,拉升了整体价格。同时,近几年成都土地成交价格逐年上升,也推动房价自然升高。事实上,上半年成都商品住宅的成交量只优于去年,但不及往年。

相比成都市场持续数月的上涨,厦门上半年楼市的增长主要源于供应的增加。厦门的市场整体规模并不大,因此受供应的影响更为明显。

上半年厦门商品住宅新增供应108.55万平米,环比下跌1.73%,同比上涨53.75%;成交119.91万平米,环比上涨23.74%,同比上涨45.15%;成交均价42585元/平米,环比下跌5.64%,同比上涨16.64%。

与2022年上半年供应不足相比,今年上半年厦门岛内项目多盘集中入市,叠加3月利率下调带动了刚需集中释放,单月供求均突破30万平米,创2022年以来的高峰,随后成交量维持在20万平米以上。

成交价格方面,整体维持在4万元/平米浮动,且受岛内高单价项目成交占比影响较大,5月成交均价突破5万元/平米大关,6月岛外刚需盘入市后回落至40614元/平米。

上半年厦门市场的成交主要集中在同安、翔安两区,2月末至3月刚需发力,这两个区域的成交占比与去年下半年相比大幅度提升,同时岛内学仕里、国贸天琴海等项目在一季度轮番入市加推,共同带动了3月供求量攀至高位。

4

二季度,岛外成交占比则呈现分化,特别是翔安区成交动力趋弱市场份额不断压缩,同安凭借房票政策激励了部分拆迁客户入市购房。整体上,上半年同翔两区刚需得到了一定释放,但并不能根本上长期维持市场扩容,主要依靠的还是岛内的集中入市助力。

由于二季度未能延续回暖趋势,市场增长动能衰退,火热如成都,市场也开始下行。根据监测,目前成都已有较多项目有提高优惠降价的动作,因此,短期内成都房价已不具备持续上涨的动力。

厦门市场也同样增长动能不足。目前岛内改善型项目已基本完成入市,进入持销期,预计下半年主要以岛外刚需为主,目前岛外刚需库存处于高压状态,而购房信心仍然没有完全修复,态度十分谨慎,对于价格敏感度高且成交周期长,市场支撑力有限,预计下半年厦门成交量将有所回落。

随着二季度成交节节回落,尤其是6月没能迎来预期中的止跌行情,已经表明,伴随着刚需刚改需求的退潮,改善需求接棒,但短期内对成交的支撑作用有限。

如果三季度仍然没有强有力的救市政策出台,整体新房成交规模还将维持在低位,环比降幅和累计同比增幅还会继续收窄,市场继续维护弱复苏的主基调。同时,热点城市和热点项目的个数减少也将是大概率,筑底行情还将继续。


(来源:丁祖昱评楼市